房產稅被指無法全面抑制投機 未觸動土地財政
樓市深震

　　“終極武器”房產稅千呼萬喚始出來，但擔負著2011年房地產業(yè)調控核心重任的，還不是它

　　《瞭望東方周刊》記者姜智鵬 | 上海報道

　　被視為房地產市場調控“終極武器”的房產稅，終于在2011年春節(jié)前初露真容。

　　靴子落地，時間很有講究。

　　“按以前的經驗，房地產調控政策很少在春節(jié)前出臺，一般最快是在3月份。”對呂偉來說，2011年春節(jié)前的樓市新政和房產稅政策，最值得注意的并不是內容，而是政策出臺的時間。

　　“這意味著中國的樓市調控，已經不僅僅是中國的事情。”呂偉是上海一家房地產投資基金的總經理，基金服務的對象主要是來自日本、美國、阿拉伯國家的熱錢。

　　呂偉告訴《瞭望東方周刊》，在房地產私募基金的圈子里，對此次調控有如下共識：2011年樓市調控將被納入全國防通脹的整體計劃中，房價的調整很可能在春節(jié)之后就會開始；趕在年前出臺政策，是因為歐美國家1月10日到20日都已經開始了正常的工作，而海外熱錢，也會在春節(jié)之后，開始新一輪搶進中國樓市的高峰。

　　從這個角度看，中國的房價在政策的圍追堵截下，似乎沒有了翻身的機會。

　　但呂偉并不會因此放棄2011年的投資計劃，因為此輪調控仍有缺憾---房產稅政策沒有成為“終極武器”，而只是一顆小小的“子彈”，而且，“子彈”射向的目標不是房地產行業(yè)中存有混亂的結構和秩序，而僅僅是房價。

　　政策兇猛

　　1月22日，中科院預測科學研究中心發(fā)布《2011年中國經濟預測報告》，預測今年房價將難以維持高速增長，預估商品房平均銷售價格增長12.77%。

　　1月26日，“新國八條”毫無征兆地出臺了。

　　新國八條的要點在于，首次提出“房價控制目標”，各地政府需制定“房價控制目標”并在一季度公布；限購范圍更廣且更加嚴厲，已有2套住房的當地戶籍居民家庭、1套住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，不得購房，而且，35個大中城市甚至更多城市都將限購。

　　此外，金融、稅收手段全面升級，二套房首付從50%提高到60%(各地還可結合“房價控制目標”進一步提高)；個人轉讓住房營業(yè)稅從差額轉為全額征收；2011年商品住房用地供應不得低于前兩年均值，大力推廣“限房價、競地價”方式出讓土地等。

　　最后，還明確“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位”等情形納入問責范圍，以確保相關政策嚴格執(zhí)行。

　　第二天，上海、重慶房產稅試點政策公布。

　　重慶的房產稅政策主要是對獨棟商品住宅、新購高檔住房(交易單價為上兩年平均交易單價兩倍以上)和“三無人員”(無戶籍、無企業(yè)、無工作)新購的第二套普通住房進行征稅，并設計了不同的免稅面積。前兩類住房稅率從0.5%~1.2%不等，后一類為0.5%。應納房產稅稅額=應稅建筑面積×單價×稅率。

　　在上海，本市居民購買第二套和外地居民購買的第一套住房，都屬于房產稅的征收范圍(本市居民人均60平方米以內免征，非本市居民第二套住房無免征)。稅基為交易價格的70%。稅率暫定0.6%，交易價格低于上年平均銷售價格2倍，稅率為0.4%。應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積×單價×70%×稅率。

　　相比之下，上海針對新購住房有較多減免，稅率相對較低。

　　其中，房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，大大低于預期，業(yè)界人士大都認為，此舉是為了加強房產稅的“可操作性”，以繞過“最難解決”的房價評估問題。

　　不能承受之重

　　房產稅是房地產調控中少有的，也受到開發(fā)商“歡迎”的政策。最重要的原因，就是開發(fā)商希望房產稅能夠補貼地方財政，從而降低地價，以緩解“面粉貴過面包”的惡性循環(huán)。

　　從目前的稅率來看，重慶和上海的房產稅政策都還不能承擔如此重任。

　　據中國指數研究院房地產動態(tài)政策設計研究組的測算，即使在全國范圍內針對所有住宅開征房產稅(2010年底城鎮(zhèn)住宅總價約50萬億元，稅率為1%，稅率超出目前水平且不考慮減免)，預計每年房產稅規(guī)模約為5000億元，遠低于2010年土地出讓金2.7萬億元。

　　據重慶媒體報道，重慶市市長黃奇帆說房產稅將在2011年為重慶新增2億元財政收入，并全部投入公共租賃房建設。重慶計劃自2010年起3年內建成4000萬平方米公租房解決200萬人的住房困難問題，該項目所需資金則為1000億元。

　　從微觀上來說，房產稅的稅率偏低，也削弱了其對投機的抑制力。

　　抑制投機的根本，是讓炒房的成本大于收益。但和上海近年來房價上漲的幅度相比，目前的稅率還達不到這個要求。

　　若一個三口之家已經擁有了150平方米的住房，現(xiàn)在又新買一套均價為3萬元的110平方米住房，那就有80平方米的面積需要繳稅，每年的稅款為6720元，即每月560元。

　　以上海閘北區(qū)大寧板塊的新梅共和城為例。2010年，該樓盤的成交均價仍上漲了5%，達到每平方米2.8萬元左右，“去年底，一套100平米的三房以280萬元成交，但業(yè)主在2003年買進的時候，總價還不到80萬。” 21世紀不動產新梅分行經理劉珍德告訴《望東方周刊》。

　　新梅共和城主力房型租金約為每月4700元，按目前的成交價計算，年出租回報率約為2%。這都高于目前上海公布的房產稅稅率。也就是說，只要把房子租出去，租金就可以抵消房產稅的成本，而炒房者最看重的是房產的增值。

　　21世紀不動產監(jiān)測的16個板塊標桿樓盤中，上海2011年1月份大、中、小戶型房源的平均年出租回報率水平分別為2.07%、2.08%和2.25%。

　　為數不少的投資客打算“頑抗到底”，提高房租，將房地產調控帶來的成本，轉嫁到租客身上。

　　據21世紀不動產提供的數據，2011年1月，上海局部板塊的租賃價格較2010年12月上漲了5%到10%。

　　其中，寶山顧村板塊的租金，甚至出現(xiàn)了一次性加價700元的情況。顧村板塊位于外環(huán)以外，交通和配套并不便利，根據本刊記者查閱的信息，2010年底，位于地鐵7號線旁的文寶苑精裝修2室2廳租金也才1800元；東方帕堤歐的4室2廳的3層毛坯別墅的租金也只有3000元。另外，普陀長壽等板塊租金上漲幅度也在600元到700元不等。

　　公開資料顯示，在松江、閘北、寶山等中低端物業(yè)集中的區(qū)域，月租上漲300元以上的情況已經相當普遍。

　　按照某網站發(fā)布的《2010租房白皮書》，2010年12月，上海二手房平均租賃價格上漲至2825元/月，比2009年同期增長5.7%。兩居室平均租金為2857元/月，三居室平均租金為3881元/月。

　　未觸動土地財政

　　遠，不能改變土地財政的狀況；近，無法全面抑制投機。這讓外界在失望之余又多了一些質疑。

　　上海財經大學公共經濟管理學院教授胡怡建就曾公開表示，在房地產開發(fā)成本構成中，土地成本至少占房價的40%左右；建造成本約占30%；營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項稅種約占銷售收入的13.75%，再加上契稅、印花稅等，各類稅費之和一般在15%左右。

　　以房款為100萬元計，拿地成本就是40萬，各項稅費就是15萬，這兩項就已經占了房款的大頭。而開發(fā)商除去30萬元建筑成本，能剩下15萬元。

　　言下之意，如果房產稅政策不能降低土地成本，對房價的調控能力也還是有限。

　　國泰君安的報告也認為，“房產稅短期內并不承載打壓基本面的使命，無法破解土地財政依賴??根據現(xiàn)有方案，房產稅不會對行業(yè)基本面產生較大影響，增加的持有成本較低，難以有效逼出存量供給。”

　　“終極武器”不終極

　　也就是說，即便“終極武器”房產稅千呼萬喚始出來，擔負著2011年房地產業(yè)調控重任的，仍不是它。

　　“國八條太猛，與之相較，力度較小的房產稅已不重要。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《瞭望東方周刊》，雖然沒有明確提出更新的調控政策，但新國八條要求地方政府確定并公布年度新建住房價格控制目標，就意味著房地產業(yè)調控針對的對象，已經從房地產市場整體，變成了房價。

　　“行政干預房價總體水平，史無前例。”楊紅旭說，這也意味著，調控效果的評估將直接以房價漲跌為依據，“2011年全國樓市調整的幅度將大于2010年，部分城市房價將出現(xiàn)一定幅度的下滑；70個城市房價指數將于二三季度出現(xiàn)同比負增長，多個月份會出現(xiàn)環(huán)比負增長。”

　　但業(yè)內也存在完全不同的看法。

　　“按照業(yè)內對土地、建材、人工、融資等方面成本增長的估算，再加上通貨膨脹等方面的因素，上海房價在2011年上漲10%，就相當于沒漲。”新加坡紅木集團總經理張永河告訴《望東方周刊》，因此，盡管2010年全年都處于樓市調控的影響下，但海外熱錢不僅沒有大量流出中國樓市，反而在2010年12月到2011年春節(jié)期間“大規(guī)模進入樓市，至少2011年上半年還將保持流入的態(tài)勢”。

　　當然，熱錢此時大規(guī)模流入樓市，并非是跟調控“對著干”。

　　“年底開發(fā)商有償還貸款、工程賬款結算甚至農民工結賬等資金壓力。另外，隨著銀行貸款的收緊，以及政策調控對資金鏈的影響，年底到明年上半年，將會是開發(fā)商資金斷裂幾率最高的時期。”張永河說，但不可否認的是，海外熱錢對中國樓市的熱情依然沒有消退。

　　另外，安信證券的分析報告也認為，新的調控政策“可能在非常短期內對樓市造成有限影響，同時進一步對地產股產生壓力。但不太可能改變兩者中期趨勢。我們維持房地產市場今年放量但價穩(wěn)的判斷。”

　　長遠的轉型

　　在中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰看來，房產稅政策的效果雖未立竿見影，卻在悄悄地改變著房地產業(yè)的走向。

　　對開發(fā)商而言，房產稅政策的意義在于，開發(fā)商的產品結構將加速轉型。

　　“2010年，河北流傳著一句玩笑話，說開發(fā)商集體感染綜合體病毒。就是說，河北所有的開發(fā)商都在做綜合項目，都在轉向商業(yè)地產。”陳云峰告訴《望東方周刊》，2010年雖然“有驚無險”，但房地產企業(yè)轉型的趨勢已越來越明顯。

　　另外，住宅市場上，2010年，房地產企業(yè)在一線城市的開發(fā)量只占總量的16%，低于三線城市的水平。“省會城市，以及青島、大連等二線城市的開發(fā)量占62%，而北京周邊的，如廊坊、香河等城市，開發(fā)量也達到了20%。”陳云峰說，開發(fā)商從一線城市進入二三線城市，面臨的最大問題就是管理人員短缺，目前河北的項目總經理底薪就達到了百萬元。房產稅政策，預示著房產的投資功能將不斷減弱，這又將加速房地產企業(yè)的轉型速度。

　　事實上，海外熱錢也在轉型，“介入的品種已經調整為一、二線城市的市中心的住宅項目；商業(yè)地產項目；三、四線城市的住宅項目。”張永河說，海外熱錢在住宅市場投資上的重點，向內地、小城市轉移的趨勢非常明顯，“顯然，這就是房產稅政策帶來的長遠的影響。”

　　相比之下，個體投資客轉換得更快。多年來一直在上海炒房的溫州投資客向明告訴《望東方周刊》，2010年，溫州炒房客一方面堅守一線城市的優(yōu)質房源，另一方面，也將大批增量資金投入到了張永河所說的這些領域。

　　在溫州客投資最多的浙江，他們帶來的影響已很明顯。公開資料顯示，2010年，浙江房屋銷售價格同比上漲11.1%。杭州新建住宅銷售價格上漲了12.5%，而嘉興、紹興和臺州的漲幅卻分別達到25.4%、22.5%和18.5%。■

賈康：房產稅意義并不全在于調控房價

　　房產稅涉及方方面面的利益，有許多既得利益在里面。包括現(xiàn)在那些發(fā)出反對聲音的人，許多都是擁有多套房子的人

　　《瞭望東方周刊》記者王開 | 北京報道

　　房產稅改革試點終于落地重慶和上海。無論其征收理由是“調節(jié)收入分配”、“抑制房價虛高”還是“為地方政府籌集收入”，有關房產稅的話題已經進入一個新的階段。

　　目前，征收房產稅的技術難題都已基本解決。房產稅試點應該是吸取國際經驗，按照評估值征收，將考慮按照“片區(qū)評估”的方式進行。據悉，目前片區(qū)評估的技術平臺和人員都已不是問題。

　　來自住建部的消息顯示，目前全國40個重點城市的房地產市場信息系統(tǒng)和預警預報體系已初步建立，基本實現(xiàn)全國城鎮(zhèn)住房信息共享和查詢。

　　然而人們對于房產稅的理解并不充分。對房產稅的關注，多半是將其作為房地產市場調控的措施，但事實上，從近幾年中央有關房產稅的表述以及“十二五”規(guī)劃可以看出，房產稅的試點和開征，最大目的不是為樓市調控或降房價，而是國家在轉變經濟增長方式、調整財政稅收結構方面的一項有力的制度建設措施。但是，這一目的目前也受到多方質疑。

　　本刊近日就此專訪了財政部財政科學研究所所長賈康。

　　不覆蓋居民家庭第一套住房

　　《瞭望東方周刊》：房產稅一開始是以“抑制房價虛高”的面貌呈現(xiàn)在人們面前的。在大眾層面上，對房產稅的爭論也主要集中在對房價的調控成效上。但現(xiàn)在房價調控看上去已經不是房產稅的焦點了，大家理解錯了嗎？

　　賈康：把房產稅單純理解為抑制房價是有一定偏差的。中國今后幾十年城市化水平不斷提升，房產稅本身難以改變中心城市住房價格上漲趨勢，這一點沒有必要過多爭論。

　　解決“住有所居”的問題，我國目前明確是樹立房地產領域宏觀調控層面的“雙軌統(tǒng)籌”框架，一個是保障軌，一個是市場軌。也就是說，商品房的價格再高，跟低端群體解決“住有所居”沒有直接關系。

　　現(xiàn)在我們大量公共資源配置錯位，有些經濟適用房小區(qū)的轉租率和空置率達50%到80%。所以，應淡化經濟適用房的概念，政府應大力做好廉租房和公租房、長租房，保障軌要做到位。

　　《瞭望東方周刊》：目前，重慶、上海的試點方案，其基本思路仍是將已有房地產的征稅范圍擴展至居民自住房屋，這與之前財政部、國家稅務總局透露的將以整合房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為前提的立法思路并不完全一致，該怎樣看待地方的這些試點方案？

　　賈康：重慶、上海的房產稅試點，是在阻力重重、非常困難的情況下率先實行的，旨在先建基本框架，再徐圖改進，要先切入進去。

　　我們目前應該擱置一些表面上的爭議，大膽試、大膽闖，盡快在試點上先搞起來，即先搭建一個框架，以后可在進一步的改革中動態(tài)優(yōu)化。

　　中央部門的思路應該是有更多的考慮，但短期內，按照中國特色的改革過程，只能通過部分城市先試先行的方式啟動，應該鼓勵和充分肯定重慶或者上海等城市率先邁出改革步伐。

　　《瞭望東方周刊》：你曾說過，房產稅不應覆蓋居民家庭的第一套或一定人均標準以下的住房，甚至第二套住房因可能是改善房也擁有一定的彈性，這個說法的依據是什么？

　　賈康：我作為研究者，建議居民家庭第一套住房或一定人均標準以下的住房不被房地產稅覆蓋。地方上的試點方案也沒有覆蓋普通居民住房，我認為這在我國應該形成一個常規(guī)。如此，商品房的低端保障部分也就完全被排除在房產稅之外。而第二套房(改善房)部分，也可以試點先不全作覆蓋。所以，普通老百姓中就可以有很大一部分人群是與房產稅無關的，這有利于適應中國國情使改革可行并達到其最主要的目標。

　　房產稅涉及方方面面的利益，有許多既得利益在里面。包括現(xiàn)在那些發(fā)出反對聲音的人，許多都是擁有多套房子的人。對普通居民也要征收房產稅目前只是少數學者專家的建議，但中國需要考慮國情，現(xiàn)在這么大的阻力、這么復雜的情況，我認為至少短期內不應該考慮覆蓋居民家庭第一套住房。

　　真的能終結土地財政嗎

　　《瞭望東方周刊》：你認為房產稅改革正在觸動現(xiàn)行的土地財稅體制，能否詳細談一下？

　　賈康：所謂土地財政，我國實際生活中就是指地方政府單打一的靠土地批租，依靠一級市場交易環(huán)節(jié)取得收入。這種機制下，地方政府必然希望一次把錢拿足，因為地方政府既無稅收支柱財源，又不能名正言順地舉債。但一次拿足了錢之后，這塊地皮就在50年、70年內不可能再產生任何支撐運行的收入了，這樣的一個短期行為帶來了很多不良影響。

　　房產稅就是要矯正土地財政制度的偏頗，從制度建設的意義上來形成一個大宗穩(wěn)定的、年復一年的、可以讓地方政府按照市場經濟客觀要求來盡責的收入機制，為地方政府拓寬可持續(xù)財源。這是一個新建的合理制度框架。

　　《瞭望東方周刊》：房產稅改革需要走到一個怎樣的程度，才能為地方政府提供足夠有吸引力的可持續(xù)財源，從而終結土地財政？

　　賈康：這是一個漸進的過程，目前才剛試點，但房產稅以后肯定是一個穩(wěn)定的可持續(xù)的支柱財源。

　　目前我們還沒法說“終結”土地財政，但肯定是在矯正。應該用一個全面的視野看待房產稅的征收，如果我們國家對西部資源密集地區(qū)開征資源稅，對發(fā)達地區(qū)在房地產保有環(huán)節(jié)上征收房產稅，就可以大體解決分稅制改革以來，至今仍未解決好的地方稅支柱財源的框架問題，加上地方債制度建設等，破解土地財政難題就順理成章了。

　　房產稅概念沒有違法

　　《瞭望東方周刊》：一些人質疑房產稅的征收違反了稅收法定的原則，并認為國務院將人大的授權賦予地方政府是不妥當的，該怎樣理解這個法律問題？

　　賈康：房產稅目前都是地方試點，改革試點怎么可能先出“法”？目前在相關稅費方面無法一步推開的任何一個方案，都需要試點，房產稅改革試點的決策程序沒有違法。

　　房產稅涉及我國基本的財政稅收制度，同時也涉及公民基本財產權利保護問題，對此應該制定法律。但是，法的制定有待總結試點經驗和在更廣泛區(qū)域中的實踐，是一個相對漫長的過程。我國立法規(guī)則明確規(guī)定，在全國人大及其常委會沒有制定法律之前，可以授權國務院制定行政法規(guī)。

　　重慶和上海的試點是經過國務院同意的，作為改革試點為房產稅的制度建設和法律制定提供改革思路，這正體現(xiàn)了中國的漸進改革路徑。

　　《瞭望東方周刊》：有官員認為，所謂試點或先行先試權，實際上是給了地方一定特殊手段，把目前存在的一些合法而不合理的規(guī)章制度改過來。你對房產稅試點是否抱有同樣的期望？

　　賈康：從制度演變的哲學來看，確有“法無定法，而后知非法法也”的道理。當然，現(xiàn)實生活中不見得只是“違法權利”問題，也不見得只有“合法而不合理”，還有無法可依、合理而不合法等復雜狀況。

　　房產稅對于中國的配套改革將做出制度建設的貢獻，可謂牽一發(fā)而動全身。應該再次強調，處理和解決如此牽動各方利益和感情、具有深遠影響的事項，不能只依靠官員的覺悟，而要從制度環(huán)境和約束條件上看問題，通過制度創(chuàng)新來解決，再把制度創(chuàng)新的穩(wěn)定成果上升為法，這才是治本之道。

　　《瞭望東方周刊》：這么說，房產稅改革試點在某種意義上是健全地方稅體系的開始？

　　賈康：從和市場經濟配套的財政分配體制來看，必須建立分級分稅財政體制，而分級分稅財政體制要求有一個比較合理的、成型的地方稅體系。前些年，我們國家在地方稅體系制度建設方面是滯后的，大家所關心的很多所謂地方政府短期行為等問題，都與此有關。

　　現(xiàn)在要從短期到中長期通盤去考慮讓這個制度完成轉軌，房產稅的改革就是轉軌的一個重要新起點。它使地方在以后的收入機制方面可望找到一個合理主體稅種，同時，房產稅又使我國財產稅的征收開始了一個新起點，而財產稅制度對于我國收入分配的優(yōu)化，意義是非常深遠的。

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